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正商实业:地雷深埋 何时倾轧?
发表于:2019-12-29 15:06 分享至:

正商实业近日添发了一笔票据,其于2021年到期的1.2亿美元额表优先票据已于近日发走,票面利率为12.8%;该票据将与公司于10月3日发走于2021年到期的2.2亿美元同利率优先票据相符并构成联相符系列。

在此前高利率票据的基础上进走添发,逆映出正商实业对资金的期待。行为正商集团IPO计划退而求次的产物,周围当然不及与实控股东正商集团相比。而近两年,正商实业的膨胀速度有所添快,但盈余能力添幅却不清晰,逆而带来了欠债率高企,现金流吃紧的题目。

此前,正商实业完善了向控股股东配售新股的计划,获取了约15.6亿港元的资金,肯定水平上缓解了公司现金流的压力。

实际上,2018年正商实业就已通太甚歧渠道收购了51宗地块,进入2019年,正商实业固然放慢了脚步,收购了9宗土地,但其中包含了1宗代价高达15.1亿元的北京地块;同时,控股股东还向一家项现在公司挑供了矮息的无抵押贷款资助,其资金压力可见一斑。

突然膨胀埋隐患

正商实业的前身是恒辉企业,一度曾更名为正恒国际。

2015年,在正商集团败走IPO之后,即以7.31亿港元的代价收购了恒辉企业22.13亿股股份,以55.02%的持股比例成为第一大股东,获取了上市平台。随后好运28正规,恒辉企业更名为正恒国际好运28正规,不过好运28正规,这个名字很难让其与正商集团有关在一首。

迎来新气象的正恒国际信念满满,“协调新团队数十年的房地产走业经验及在中国声誉斐然,必定引领本公司再创新高及创造更大收获”。不过,从正商集团注入的资产望来,正恒国际在彼时并不受偏重,仅有商业住宅项现在各一个,对于正商集团来说,犹如并不憧憬以正恒国际这个“壳”完善弯线上市。

正恒国际的盈余周围在前两年内也异国较大添长,2015-2016年营收均未过亿。同时,其现金流状况也比较惨淡,固然筹资现金流由2015年的1.4亿元添长至2016年的9.1亿元,但经营现金流却由0.4亿元减至-7.5亿元,在手现金仅为2.1亿元。

不过,正恒国际在2016年5月对8名认购人配发了约7.95亿股股份,筹得约1.59亿港元资金,其中1.5亿港元用来清偿借款与搪塞款项,900万港元买入了郑州的1宗地块,缓解了资金压力。

随着正商集团初次注入的两个项现在完善交付,2017年正恒国际的营收大幅添长1498%至12.7亿港元,同时四年来首次扭亏为盈,实现归母净收好1.5亿港元。不过,公司的突然膨胀,也为正恒国际埋下了高欠债、资金主要的隐患。

2017年,正恒国际的资产欠债率由前一年的68.6%飙升至93.8%,随着筹资现金流由10.1亿港元添至137.2亿港元,其计息欠债也由13.7亿港元大幅添长至124.9亿元,占总欠债的59.8%。同时,因正恒国际的土地贮备由4个添至14个,其经营现金流大幅降至-129.1亿港元,期末在手现金8.2亿港元,与期内78.4亿港元的即期借款相距甚远。这意味着,在正恒国际的物业还未初见周围,异日盈余还未到位的情况下,其借新还旧压力便已展现。

一年之后,正恒国际的债务压力不息添大,计息欠债总额已达288.5亿港元,占总欠债比例高达65.7%;与此相对,其收取的预售款项不过才12.7亿港元。所以,正恒国际的资产欠债率再度添长,至97.2%。

为了借新还旧,正恒国际2018年的筹资现金流不息保持高位,达140.7亿港元;而对土地、项主意不息投入又致其经营现金流不息保持矮位,为-130.3亿港元。更为糟糕的是,正恒国际的营收展现了约45%的下滑,并且照样在其下调了2017年营收数值的基础上。一方面,正恒国际的预售款难以开源,漫长的交付亦令其营收有所下滑;另一方面,在扩充土储、建设项现在上的不息投入又让欠债高企,陷入凶性循环。

专注偿债:前有正商集团买单 后有高息发债

2019年5月,正恒国际更名为正商实业,与正商集团的名称产生了一些相反性。

与2018年上半年豪购31块地相比,2019年上半年正商实业仅购入6宗土地可谓大幅放缓了自己的脚步。一心偿债的正商实业在上半年缩紧了筹资流入,筹资现金流在被正商集团收购后首次展现负值,计息欠债降至169.8亿港元,占总欠债比例降至33.1%,经营现金流亦有所好转。不过,公司的资产欠债率照样展现添长,至97.5%。

此表,原由公司大片面购入地块的项现在交付期限都荟萃于2021-2022年,正商实业的盈余周围也表现原地踏步的情况。正商实业在高压运转两年后,重心由膨胀转向维稳,尽管在短期内降矮了计息欠债周围,且能意料异日物业结算收好的添长,但也意味着正商实业的周围最先辈入缓慢添永远。

值得一挑的是,在2019年5月正商实业收购一宗地块时,河南正商置业——公司董事及控股股东HuangYanping女士终极限制的公司,向正商实业挑供年息不高于4厘的无抵押贷款,而这一控股股东挑供矮息财务资助的走为已在比来三年众次展现,亦逆映出正商实业不息吃紧的资金题目。

时间来到2019年8月,正商实业向控股股东JoyTownInc(正商集团控股子公司)配售41.18亿新股,筹得约15.65亿港元的资金。其中6.25亿港元用于偿债,3.13亿港元用作运营资金,其余将投入到公司两个在建项现在中。

先是更名,后是议决子公司向正商实业输血,这被表界视为正商集团对正商实业的日好偏重。当然,正商实业犹如倚赖负重膨胀赢得了正商集团对其异日的憧憬;不过必要着重的是,向控股股东配售新股筹得的资金,大片面都投入到正商实业现在的债务与项现在建设中,与其说正商实业的地位在升迁,不如说正商集团在为前者的题目买单。

获得了资金,正商实业又有了拿地的底气,在9月12日镇日内即以2.9亿元、15.1亿元的代价别离拿下河南2宗地块与北京1宗地块,在下半年成功“开张”。

之后,便是正商实业高息发债又添发的故事了——以高达12.8%的利率换取3.4亿美元的资金,而公司上半年的借贷成本在7%-10%之间。不吝以高利率换取现金,说是有备无患也好,还债在即也罢,正商实业之前埋下的“地雷”隐微还必要漫长的时间才能倾轧。

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